무주택자 내 집 마련 얼마들까

소개

집값이 오른다 내린다 의견이 분분한 가운데 무주택자는 혼란스럽기만 하다. 그러다 확실한 것은 현재 무주택자라면 가격이 하락한 지금 기회일 수도 있다. 왜냐하면 1주택자의 포지션은 중립이기 때문이다.

무주택자는 집값 하락에 베팅하는 것이고, 다주택자는 집값 상승에 베팅하는 것이다. 반면 1주택자는 내 집값이 떨어져도 옆집 집값도 같이 떨어지고 반대로 내 집값이 올라도 옆집 집값도 같이 오르기 때문에 사실상 상승도 하락도 아닌, 중립에 베팅하는 것이라고 할 수 있다. 그래서 오늘은 무주택자가 현실적으로 실거주 내집마련을 하려면 어떻게 해야 하는지 알아보자.

내 종잣돈은 얼마가 필요한가

내 집 마련에 성공하려면 첫 번째로 내 종잣돈이 얼마인지 알아야 한다. 여기서 종잣돈이란 적금, 예금만 말하는 것이 아닌 주식, 채권 등 현금화 가능한 자산도 모두 포함시긴다.

개인적으로 매수하려는 아파트 가격 대비 30%만 있어도 충분하다고 생각한다. 예를 들어 6억짜리 아파트를 매수한다고 가정한다면 1.8억 정도만 있으면 충분하다고 보는 것이다. 그런데 생애 최초 매수자라면 집값의 80%까지 대출받을 수 있다. (단 6억원 이하)

이런 식으로 내 종잣돈이 얼마인지 알아야 실제로 내가 매수 가능한 가격대의 아파트를 알 수 있다.

내 소득 대비 적정 원리금 비율은?

다음은 현실적으로 나에게 맞는 너무 무리하지 않고 매수하기에 적정한 아파트 가격대를 알아야 한다. 그려러면 소득 대비 원리금(원금+이자)을 몇 %낼 것인지를 스스로 정해야 한다.

쉽게 말해 "내가 대출이자를 얼마 내야 쪼들이지 않고 생활할 수 있을까?"를 생각해 보는 것이다. 개인적인 기준으로는 소득 대비 최대 50%까지는 원리금으로 괜찮다고 생각한다.

예를 들어 꿈나무 기준으로는 월 300만 원 받는 직장인인 경우 > 월 150만 원까지는 주담대 원금+이자로 지출해도 괜찮다라고 생각한다는 것이다.

그럼 월 150만 원을 원리금을 갚는다면 대략적으로 얼마의 아파트를 매수할 수 있을까?

적정 원리금+내 종잣돈에 맞는 아파트 가격대는?

월 150만 원을 원리금으로 갚는다면 대략적으로 얼마의 아파트를 매수할 수 있을까?

1. 현재 특례 보금자리론 이자 약 4.5% 정도, 만기 40년, 체증식 분할상환을 한다고 하면 대략 4억 정도 대출을 받을 수 있다. 4억 대출을 받으면 약 150만 원 원리금이 나간다.

2. 여기서 나의 종잣돈이 많다면 아파트의 가격이 올라갈 것이다. 예를 들어 내 종잣돈이 3억이라면 3억+대출 4억 = 7억짜리 아파트를 매수할 수 있다.

3. 만약 종잣돈이 많지 않아 투자금을 최소화하고 싶다면 특례 보금 자리론 생애 최초를 써서 80% 대출을 받는다. 그럼 4억 대출을 풀로 쓴다고 가정시 5억 아파트를 매수할 수 있다. 5억 > 4억(생애최초 대출) + 1억(실제 종잣돈) + 부대비용

실거주 하고 싶은 지역에서 매수할 수 있는 가격대의 아파트 찾기

다음으로 네이버 부동산에서 가격 필터를 걸어 내가 실거주 하고 싶은 지역에서 실제로 매수할 수 있는 가격대의 아파트를 찾아본다. 이때 1) 역세권 2) 초품아 3) 상권 4) 자연환경이 좋은 아파트 일수록 추후에 가격이 더 상승할 확률이 높다. 다만 현실상 모든걸 충족하는 아파트를 찾기 힘들기 때문에 적당히 타협애햐 한다. 추가로 세대수도 300세대 이상인 아파트를 매수하는 것을 추천한다.

정리

실거주 내집마련 방법 정리

1. 내 종잣돈을 알아본다
2. 나의 소득을 알아본다
3. 소득대비 원리금(원금+이자)을 몇% 지출할 것인지 본인 기준으로 정한다
4. 종잣돈+소득을 포함하여 나에게 맞는 가격대의 아파트를 찾는다
5. 네이버 부동산 필터 기능을 이용하여 실거주할 지역에서 가격대에 맞는 아파트를 찾는다
6. 같은 가격의 아파트라면 1)역세권 2)초품아 3)상권 4)자연환경이 좋을수록 가치가 높다

이 순서대로 진행하다 보면, 내 상황에 맞는 실거주 아파트를 찾을 수 있다. 막상 해봄변 금방 할 수 있으니 무주택자라면 이번 기회에 저장해놓고 꼭 해보자.