주택담보대출 특례보금자리론 대출의 신청 대상 및 대출 요건, 금리와 한도와 금리 우대 안내

주택담보대출 특례보금자리론 대출의 신청 대상 및 대출 요건, 금리와 한도와 금리 우대 안내

소개

특례보금자리론은 특별 주택 금융 제도로, 이는 주택 구입, 전세자금 반환, 기존 주택담보대출 상환 등의 목적으로 신청할 수 있습니다​. 특례보금자리론의 경우 9억 원 이하의 주택을 구입하려는 자에게 제공되며, 대출은 최대 5억 원까지 가능하며, 4%대의 고정 금리가 적용됩니다​​. 이 대출은 무주택자뿐만 아니라 1~2주택자도 신청할 수 있으며, 소득 제한이 없이 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 이용할 수 있습니다​.
특례보금자리론은 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합하며, 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용됩니다​​. 이 제도는 한국주택금융공사를 통해 신청이 가능하며, 주택담보대출로서 주택 구입, 전세자금 반환, 기존 주택담보대출 상환 등의 용도로 사용할 수 있습니다. 또한, 이 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 4%대의 고정금리 모기지론으로, 서울과 같은 큰 도시에서 주택 구입을 계획하는 사람들에게 매우 유용할 수 있습니다​​. 그러다 현재 기준으로 특례보금자리론(1)일반형 및 (2)일시적 2주택자 취급은 중단된 상태입니다. 중단되었지만 나중에 다시 풀릴 수 있기 때문에 미리 공부하고 대처해야 합니다.

상품 소개

신청대상

• 민법상 성년
• 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
• 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항 없고 CB점수 271점 이상

신청방법

주택금융공사 홈페이지(https://www.hf.go.kr)를 통해 평일 오전9시~오후9시까지 신청접수 가능

대출요건

• 9억원 이하 공부상 주택(2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 대출승인일 현재 담보주택 평가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가)
• 본건 담보주택 제외 무주택 OR 1주택
• 단, 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우, 기존 주택 처분조건부로 취급가능(2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 일시적 2주택자 취급중단)
• 소득상한 제한 없음(2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 부부합산 연소득 1억원 이하)
• LTV 최대 70%~DTI 최대 60%

특례보금자리론 대환 확인

• 특례보금자리론은 주택담보대출로서 상환용도로 이용 시 한국신용정보원에서 조회되는 주택담보대출만 대환 가능
• 사업자대출, 신용대출 등을 포함하여 주택담보대출에 해당하지 않을 시에는상환 이용 불가
• 전세자금대출, 이주비대출, 중도금 대출 등은 상환용도 이용 불가
• 상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액 이상 대출할 수 없습니다.
• 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례보금자리론 이용이 가능합니다.

▶ LTV

아파트기준 최대 70% (기타주택은 65% 이내) 다만, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우,(또는) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우,(또는) 소득추정방법을 사용하는 경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용.

LTV 산출방법

구분	LTV
조정지역 외 지역	아파트	70%
	기타주택	65%
조정지역	아파트	60%
	기타주택	55%

▶ DTI

• 최대 60%다만, 담보주택 소재지가“조정지역”인 경우 10%p 차감하여 적용
• 조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되거나 임차보증금 반환용도인 경우에는 차감 적용하지 않음
• 조정대상지역 중 과열지역, 투기지역 및 투기과열지구를 포함

▶ DTI 산정방법

• 채무자본인의 소득·부채를 기준으로 DTI산정하되, 배우자 소득 합산 시 배우자 부채를 함께 DTI에 반영

 

• 주택담보대출 = 본건 보금자리론 + 동일금융기관에서 실행예정인 기금주택담보대출 및 보금자리론 + 기존 주택담보대출(중도금대출 포함) - 상환예정인 주택담보대출 잔액

대출한도 및 대출만기

• 대출한도 최대 5억원
• 대출만기 10, 15, 20, 30, 40, 50년 (만기 40,50년은 특정 조건을 충족하셔야 합니다.)
• 만기 40년, 50년은 신혼가구거나 만 34세 혹은 만39세이하 조건을 충족해야 합니다. 담보주택이 녹색건축물인 경우 연령과 무관하게 40년 만기 취급이 가능합니다.

대출만기	요건
40년	채무자	만 39세 이하 또는 신혼가구
	담보주택	2등급 이상의 녹색건축 인증을 받은 주택
50년	채무자	만 34세 이하 또는 신혼가구

상품종류

	특례 U-보금자리론	특례 아낌e보금자리론	특례 t-보금자리론
소개	한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론	대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴	은행에 방문해서 직접신청하는 보금자리론이며, u-보금자리론 금리가 0.1%p 저렴
용도	구입용도	■ 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청  - 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능  - 소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능 ■ 상속·증여로 주택(분양권 제외)을 취득한 경우 상속 ·증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 보전용도로 취득 ■ 구입용도의 경우 신청일을 기준으로 신청건의 주택을 제외하고 최근 3년 이내에 2개 이상의 주택으로 구입용도 보금자리론을 이용한 경우
	보전용도	■  담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우  - 현재 담보물건에 대한 임차보증금 반환용도에 한하여 임차보증금 잔액 이내 취급 가능
	상환용도	■ 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우 ■ 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주
	적용순위	■ 자금용도가 중복될 경우 ①구입용도, ②보전용도, ③상환용도를 순차적으로 적용  - 다만, 기존 주택담보대출을 상환하기 위하여 같은 대출의 잔액 범위 내에서 신청한 경우에는 ③산황용도를 우선하여 적용 가능
	이용횟수	■ 자금용도에 관계없이 이용횟수는 1회로 제한(배우자 이용건 합산)

상환방식

• 원리금 균등분할상환, 체감식 반할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상(만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용되며, 매출만기 50년 적용 불가)
• 대출 실행 후에는 원금상환방식 변경 불가합니다.
• 거치기간 설정 불가

대출금리

4.25% ~ 4.55% 

• (일반형) 대출만기별로 공사가 별도 제시하는 대출금리를 고정금리로 적용 (4.25%~4.55%)
• (우대형) 주택가격 6억원 이하이면서 부부합산 연소득 1억원 이하인 경우 공사가 별도 제시하는 대출금리
• 대출신청일 부터 실행일까지 금리를 비교하여 가장 낮은 금리 적용
• 위 기준 대출금리에 우대 금리 및 가산 금리를 가감한 최종 금리가 1.2%미만인 경우 1.2% 적용

금리 우대 및 가산

우대금리

• 전자약정 및 등기 시 0.1%p 금리인하
• 저소득청년 0.1%p (부부합산 연소득 6천만원 이하, 신청일 기준 채무자가 만 39세 이하인 경우)
•  신혼가구 0.2%p (부부합산 연소득 7천만원 이하인 신혼가구로 주택 면적 85제곱미터 이하인 경우 0.2% 우대)
• 사회적 배려층(한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구로 각 항목별 0.4%p 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 가능)
• 신청일 현재 녹색건축물인 경우 0.1%p 우대
• 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 0.2% 우대금리
• 저소득청년, 신혼가구, 사회적 배려층, 녹색건축물, 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리는 최대 0.8%p를 한도로 중복적용 가능

가산금리

• 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리 부과
• 신청일 현재 녹색건축물인 경우 투기지역 가산금리 면제

중단상환 수수료 안내

없음

대출 심사 시에 제출해야 할 서류 안내

서류 발급번호, 연락처 등이 기재되어 유선을 통해 확인이 가능한 서류로서 아래 표에서 정하는 경우 사본 징구도 가능합니다. 신청자 및 배우자의 동의를 얻어 공사가 행정정보 공동이용망 또는 스크래핑 서비스 등을 통해 아래 서류를 전자문서의 형태로 직접 취득하는 경우 이를 원본으로 간주합니다.

용도	서류 종류		사본수령 가능여부	유효기간
본인확인	■ 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 1 (사전심사의 경우 공동인증서로 본인 확인 시 징구생략)		O	-
국적확인	■ 주민등록등본 ■ 가족관계증명원(채무자가 미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우에 한대 징구)		O	1개월
소득증명	근로	■ 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용)	O	1개월
		■ 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함)	O
		■ 재직회사가 날인한 급여명세표, 임금대장 등 급여내역이 포함된 증명서	O
	사업	■ 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용)	O
		■ 연말정산용 사업소득 원천징수영수증(거주자의 사업소득 원천징수영수증 포함)	O
		■ 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부계싼서	O
	연금	■ 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서	O
		■ 연금수령액이 표기되지 않는 경우 연금수령통장	O
	기타	■  세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원	O
소득추정	국민연금	■ 연금산정용 가입내역 확인서	O	1개월
	건강보험	■ 건강·장기요양보험료 납부 확인서(사전심사의 경우 직장가입자가 행정정보 공동이용 사전동의서 제출 시 징구 생략)	O
		■ 건강보험자격득실확인서(지역가입자에 한하여 징구하되, 사전심사의 경우 행정정보 공동이용 사전동의서 제출 시 징구 생략)	O
재직 및 사업영위 사실 확인	■ 건강보험자격득실확인서		O	1개월
	■ 재직증명서, 퇴직증명서(필요시), 휴직원(필요시 휴직을 확인할 수 있는 서류)		O
	■ 사업자등록증		O
주택관련	■ 토지/건물 등기사항전부증명서  - 구입용도의 경우 매매계약서 또는 분양계약서 추가  - 임대차 있는 경우에는 임대차계약서 추가  - 경매(공매)에 의한 주택취득시 경락허가서(매각결정통지서) 추가		O	1개월

소득산정 확인

소득의 종류

증빙소득	소득금액이 객관적인 자료(소득금액증명원 등)로 입증되는 모든 소득(근로·사업 ·연금 ·기타소득)을 합산한 종합소득
인정소득	국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 활용해 추정한 소득

증빙소득의 입증을 원칙으로 하나, 소득의 입증이 어려운 경우에 한하여 인정소득으로 연소득 산청 허용

증빙소득의 연소득 산정방법

채무자 및 소득을 입증하는 배우자의 2개년 증빙소득을 확인

• 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우에는 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에는 '2개년 평균소득'으로 산정합니다. 
• 다만, 증감한 소득이 지속가능성(근로소득, 사업소득, 연금소득 등)을 가진 상시소득인 경우에는 '2개년 평균소득'으로 산정하지 않음
• 채무자의 소득발생기간이 1년 초과 ~ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교합니다.
• 채무자가 1년 이하의 소득만 있어 2개년 소득 확인이 불가한 경우에는, 동 1년 이하의 소득을 연환산 후 10% 차감하여 소득을 산정합니다.
• 실수요자 소득요건 판단 시, 2개년 평균소득 또는 10% 차감소득을 적용하는 경우 이를 적용한 소득으로 판단합니다.
• 소득발생기간이 현재 유이중인 소득원을 기준으로 최소 1개월 이상이여야 하고, 12개월 미만의 경우에는 반드시 연환산합니다.
• 연금의 범위는 공적연금, 기업연금, 개인연금을 포함합니다.
• 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정합니다.
• 신청일 현재 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정합니다.
• 신청일 현재 퇴직(또는 폐업)한 경우에는 퇴직증명서, 건강보험자격득실확인서, 폐업증명서 등으로 소득 없음이 확인되는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주합니다.
• 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자의 피부양자의 경우 연소득이 없는 것으로 추정합니다.
• 해외 소득의 산정은 소득 관련 서류에 해외 공관의 영사확인 또는 이에 준하는 공공기간(외국 세무서 등)의 확인을 받거나, 아포스티유 인증을 받을 경우에는 이를 소득금액증명원으로 간주합니다.
• 외국인 배우자가 국내에 없는 경우 별도의 소득입증이 없는 한 연소득이 없는 것으로 추정합니다.

Q&A

Q. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나요?

A. 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능합니다.

※ 디딤돌대출 지원요건 : 주택가격 5억원 이하(신혼·2자녀이상 가구 6억원 이하), 부부합산 연소득 60백만원 이하(생애최초주택구입자, 다자녀가구, 2자녀가구는 70백만원, 신혼가구는 85백만원) 등
ㅇ 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고, 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청하여 지원받을 수 있음